还记得三年前，福州卖得最好的SOHO商住楼吗？
在鼓楼西，也就是福大东门，西禅寺对面的华润万象城，3000套的公寓楼，在短短的2年时间，全部卖掉，最后还让很多没买到的人，感觉到遗憾的房子。
本来，大家对商住楼都有一种排斥感，既不能落户，也不好居家，用水用电也特别贵，大多数人对它一点都不感冒。
然而，你们可能不知道，我认识的10个福州人当中，有5个福州人，手上都有一套，多则好几套的SOHO，全部用于出租使用。他们说，这种房子自己不住，租金回报率相对较高，总价也比较低，反正都不卖，就留着一直出租好了。
特别是拆迁，不信的话，可以问问你身边的老福州，看看他们手上有没有公寓楼。
华润万象城，最后有些人觉得遗憾， 是因为小区交付以后，物业管理确实做得挺好，而且周边的商业一下子就拉动起来，写字楼也很饱和，人口增加以后，公寓楼的租金十分不错，一套小户型的SOHO，可以租到4000元/月，而且还很抢手。
今天刚好看到一套，华润万象城的SOHO成交，给大家做个简单的成交案例分析。
成交房源：华润万象城；
成交时间：2025年8月；
成交数据：产权40平米，2房1厅，中楼层，朝东侧，精装修，75万，成交单价18750元/平米。
房源成交分析：
1、这套房子挂牌时间112天，3个多月的时间，符合福州二手房的总体成交速度，高于同类产品的成交时间。业主挂牌价格83万，买家谈8万后成交，带看客户5次，线上关注度较高。业主把这套房子隔成2房，楼下客厅，楼上卧室，居家使用效果比较好，非办公装修。
2、商住楼的税费比较高，购买华润万象城需要承担：契税3%，个人所得税1.5%,土地增值税6%，合计10.55%，所有权登记费550元，增值税5.6%（按差额征收）。通常一套房子的交易税费，达到10万左右，这个成本大家需要特别关注，它与住宅类不同。
3、华润万象城共分为三期，一期二期在2017年交付使用，2023年三期交付使用，三期的管理和层高，以及环境都相对更好一些，市场租金也更高。三期总的楼栋有16栋楼，6223户，物业费1.2-5元/平米，一二期的价格相对低，三期末尾清盘的价格在90万左右，且送一个迷你小车位。
4、目前，华润万象城挂牌的房源量还不是很多，出租的房源较多，255套的出租房，不少房子都处于空置当中，由于近几年市场经济下行，它的租金也相应降低，原来许多办公租金在3500-4000元之间，现在也下滑了一些，作为投资来说，需要关注它的空置率的情况。
购房建议：
福州的商业产权公寓（SOHO）兴起于2010年，当时限购令出台，商业地产逆势升温，且福州颁布住宅禁商令，使得商业产权公寓不限购、亦商亦住、面积小总价低的优势凸显，供应量一路大增。但后来暴增的供应量让市场迅速出现问题，需求逐渐饱和，到现在面临着较大的竞争压力。
目前福州不同区域的SOHO市场成交状况存在差异。闽侯的商住楼的价格下跌明显，鼓楼区，台江区，金山和王庄片区的公寓楼，它们虽然价格下跌一些，但整体的租金还可以，空置率也相对低一些，对于投资的选择，需要进行市场的调研。
福州SOHO市场有起有伏。如果你考虑投资SOHO项目，要多关注不同区域的成交情况和价格走势，像五区虽有成交量提升但价格下降，闽侯成交不佳价格也下滑。对于具体项目，要综合考虑其地理位置、配套设施、周边商圈等因素。
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